万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼p>

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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