5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(x艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机iàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京艺高人胆大什么意思打一生肖，艺高人胆大什么意思 说明人有较强动机、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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