OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(r过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处ì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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