导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡(xiān放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉g)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％放里面睡觉是什么样的感觉，放在里面睡觉是一种怎样的感觉。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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