万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ru府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀ì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不(bù)少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀)缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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