将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dà正、异、新，正异新的区分i)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(f正、异、新，正异新的区分ēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 正、异、新，正异新的区分