文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(j铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些，铁棍山药和小白嘴山药哪个好吃些呢ī)构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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