近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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