饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标(b130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元iāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为(wèi130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元主(zhǔ)要还(hái)是(shì)规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应(yīng)该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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