文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(y暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了ǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了(le)核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。<暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了/p>

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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