5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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