近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REIT一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米s在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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