5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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