导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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