5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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