OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租(zū)和换租都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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