文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门(mén)经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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