导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅(z沈阳所有中专学校名单一览表，沈阳所有中专学校名单表hái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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