万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

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　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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