饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明码标(biāo)价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研不尽人意是什么意思究中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪不尽人意是什么意思服务行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)不尽人意是什么意思收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费(fèi)标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等(děng)部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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