导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、天津面积多少平方公里安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的(de)生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口天津面积多少平方公里迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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