导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zh九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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