万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果(guǒ)业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付(fù)全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

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　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(g康师傅是哪国的牌子？ōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集康师傅是哪国的牌子？团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　

　　从(cóng)知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

　　

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