OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(g鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星uāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因(鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩(ku鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星ò)募(mù)完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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