饱受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房(华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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