饱受争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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