文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zh上尉是什么级别，上尉是连长还是营长è)是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(上尉是什么级别，上尉是连长还是营长kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济(jì)增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 上尉是什么级别，上尉是连长还是营长