导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单ong>城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单p>

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。