近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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