文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思中国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思strong>

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。