5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战)主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

一共发生过几次世界大战，一共发生了多少次世界大战　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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