近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句strong>

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。