文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎g>二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎>

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎)障(zhàng)购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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