文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居(jū)住水平(píng)孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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