文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(w龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业án)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(n龙湖陈序平出生日期 龙湖是国企还是民营企业ián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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