饱受争议的(de)二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格西安市城六区是哪几个(gé)实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研(yán)究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的(西安市城六区是哪几个de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励西安市城六区是哪几个按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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