文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地中国飞机事故率是多少版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(mí中国飞机事故率是多少ng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)中国飞机事故率是多少地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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