近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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