一(yī)线(xiàn)城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消二手房指导价的(de)消息在房产圈刷(shuā)屏了(le)。

　　这条消息为(wèi)什(shén)么这么(me)重要？首先二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最(zuì)后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策的(de)城市，最后深圳(zhèn)是房价前(qián)三的核(hé)心城市。所(suǒ)以(yǐ)，深圳的一(yī)举一(yī)动都具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士指出(chū)，深圳二手房指导价如果取消，首先(xiān)有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房(fáng)回暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体(tǐ)回暖，最后(hòu)深(shēn)圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳疯传一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万“二手(shǒu)房指导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不(bù)按官(guān)方(fāng)参考价（指导价），银行核定房(fáng)价(jià)以(yǐ)网签(qiān)备案价和评估(gū)价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没有看到官方(fāng)文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深(shēn)圳多家(jiā)大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策大(dà)概率为真，更多体现(xiàn)为银行(xíng)贷款等领域按照新的规则进行，但(dàn)不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二(èr)手房指(zhǐ)导价横空出世(shì)。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南(nán)山(shān)、福田、宝安中心区的高价盘，直接(jiē)按照当时(shí)的市场(chǎng)价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发(fā)放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做(zuò)——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的房子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付(fù)3成即(jí)300万；如(rú)果指导价(jià)打七(qī)折即700万，那么首付3成(chéng)210万，加上(shàng)需要全(quán)款(kuǎn)支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批(pī)量买家，失去了(le)购房能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞(guǎn)、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合(hé)肥、广州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政策的(de)“核(hé)弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客(kè)的统计(jì)，实(shí)施二手房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据(jù)为例，全国70个(gè)大(dà)中城市房(fáng)价只有(yǒu)6个同比上涨，其(qí)他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代价(jià)

　　据(jù)深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数据(jù)显(xiǎn)示：成(chéng)交量上，二(èr)手房指导价(jià)出台当年(nián)，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水(shuǐ)近(jìn)八成。

　　价(jià)格方面，与二手房指导(dǎo)价发布当月相(xiāng)比(bǐ)，如今二(èr)手房挂牌价低于及接近参考价的房源占(zhàn)比大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中(zhōng)的(de)人，才(cái)能深(shēn)切的(de)感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷和(hé)持(chí)有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房神(shén)话(huà)不(bù)再，房产(chǎn)中介的(de)日子难过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳(wěn)楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价的城市陆(lù)陆续续低(dī)调退(tuì)出，目(mù)前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试(shì)点多子女家(jiā)庭和职住(zhù)平(píng)衡家庭购房支持政策。上海(hǎi一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)也考虑(lǜ)予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布的(de)3月份70个大中城市商(shāng)品住宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二(èr)手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他(tā)二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等(děng)城市价格(gé)都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推(tuī)动(dòng)二手(shǒu)房“带押(yā)过户”全国实施(shī)，这是(shì)一(yī)条(tiáo)被广泛好评(píng)的(de)新政。对(duì)于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两个词，意(yì)思就是——顶梁(liáng)柱如果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压(yā)舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一大波正(zhèng)在路上(shàng)...

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