饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关(guān)注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日分中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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