近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REI1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水Ts主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别(1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水(1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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