饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(1ma等于多少a，1ua等于多少adì)产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”1ma等于多少a，1ua等于多少ap>

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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