5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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