夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处

　　饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关(guān)于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管的(de)重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费上，两部(bù)门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要(yào)合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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