5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zh山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤ǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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