万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn苏州市相城区邮编是多少)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老苏州市相城区邮编是多少赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(sh苏州市相城区邮编是多少ū)确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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