5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思个(gè)别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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