万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)电流单位1a等于多少毫安，电流1a等于多少mah来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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