OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日(rì)场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明(míng)会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百母亲三周年祭日需要准备什么祭品，三周年祭日需要准备什么祭品爸爸万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突(tū)发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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