万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》1分钟前刚刚哪里发生了地震，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终(zhōng)1分钟前刚刚哪里发生了地震结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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